Чиновники с 1 января 2017 года запускают в действие особый компенсационный фонд. Как это решение отразится на сегменте первичного жилья? У экспертов есть два взгляда на ситуацию.
Все будет хорошо
В конце августа 2016 года пресс-служба Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) оповестила общественность: по итогам проверки более 4 тысяч строительных компаний в стадии банкротства находится 61 организация. Таким образом, за минувшие 12 месяцев число проблемных застройщиков на территории России возросло практически в три раза. В количественном выражении число строящихся объектов, рискующих превратиться в вечные долгострои, увеличилось еще на 385 штук (без малого 60 тысяч квартир).
Как показывает практика (и подтверждают, в частности, аналитики Ассоциации застройщиков Московской области), пока еще не отмененная система обязательного страхования девелоперов в существующих условиях фактически оказалась нежизнеспособной. Заменить ее призван государственный компенсационный фонд, который должен стать аналогом Агентства по страхованию вкладов в банковском секторе.
Поправку о его создании Президент РФ Владимир Путин подписал в начале июля. А 11 октября министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что разработка нормативно-правовой базы, регламентирующая работу фонда, будет полностью завершена в течение двух ближайших недель. Осталось лишь определить, в какой форме он будет функционировать, как публичная правовая компания или как структурное подразделение объединенного института развития на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Пока чиновники решают этот насущный вопрос, мы поинтересовались у президента Гильдии юристов рынка недвижимости и председателя Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олега Сухова: что же конкретно хорошего принесет этот фонд дольщикам?
— Как сказано в пункте 1 статьи 23.2 Закона № 214-ФЗ, — ответил адвокат, — денежные средства фонда направлены на дополнительную защиту дольщиков, в отношении которых не исполняются обязательства строительными компаниями. Каким образом при этом будет осуществляться поддержка, должно быть определено в Постановлении Правительства, которое в настоящее время не принято.
«СП»: — Сильно ли он осложнит работу застройщикам и как отразится на стоимости объектов?
— Все в той же статье 23.2 (пункт 3) Закона № 214-ФЗ установлен максимальный размер отчислений застройщиков в создаваемый фонд. Он не может превышать 1% от стоимости стройки. В абсолютных цифрах, безусловно, сумма получится огромная, однако не настолько значительная, чтобы оказать глобальное влияние на застройщиков или изменить цены на квадратные метры.
«СП»: — Насколько этот фонд будет в принципе эффективен? Какова вероятность того, что он не превратится в очередную копилку средств для нецелевого использования?
— Первое, что мне пришло в голову — очередной карман для воровства чиновников. Однако, если не думать о плохом и единственно верном, то стоит признать, что подобный фонд очень нужен брошенным, замороженным объектам, которые в настоящее время десятками, а может и сотнями разбросаны по стране. И уж точно он необходим бастующим обманутым дольщикам, которых сегодня в России десятки тысяч. Но будет ли задуманный фонд и его денежные средства действительно выполнять свою функцию, и если будут, то насколько эффективно, — покажет только время.
«СП»: — Какие ограничения на использования средств этого фонда буду действовать, легко ли их обойти?
— Условия предоставления денежных средств фонда и возможные ограничения должны быть приняты Правительством РФ в виде соответствующего Постановления или Положения, которые до настоящего времени не изданы. Нормативный документ предполагается подготовить до конца 2016 года, чтобы он смог начать действовать с 1 января 2017 года. Успеет ли Правительство в указанные сроки, сказать сложно. Думается, что должно.
Все будет плохо
Стоит отметить, что мнение Олега Сухова относительно влияния создаваемого компенсационного фонда на рынок первичной недвижимости разделяют далеко не все эксперты и застройщики.
В частности, они задаются вопросом — а что будет со страховыми компаниями? Если они будут ликвидированы, то куда будут направлены собранные средства?
Но это один вариант. А другой — страховщики на рынке останутся и продолжат свою деятельность. Это, кстати, вполне вероятный сценарий, ведь еще в конце лета компенсационный фонд прописывался в поправках к закону о дольщиках как дополнительный механизм защиты их прав к уже существующим. Тогда девелоперам придется платить в обе стороны, что будет слишком накладно, учитывая пример, который озвучил в беседе с представителями СМИ представитель компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
Он вычислил, что при возведении проекта общей площадью в 50 тысяч «квадратов» при себестоимости одного метра в 59 тысяч рублей взнос застройщика в компенсационный фонд составит порядка 30 миллионов рублей. Если приплюсовать сюда еще и взносы страховщикам хотя бы на уровне 1,5%, получается очень круглая сумма. В этом случае не только застройщикам средней руки (мелкие попросту не выживут), но и крупным девелоперам (а тенденция на укрупнение уже проявилась в объединении групп компаний «Мортон» и ПИК) не останется другого выхода, кроме как отрабатывать издержки через карман потребителя путем повышения стартовых цен.
И диапазон такого роста, по мнению генерального директора одной из кубанских строительных компаний Андрея Сигидина, которое приводит портал ЮГА.ru, будет весьма ощутимым: порядка 15−25%.
При этом дополнительным фактором увеличения цен в регионах станет дефицит жилья из-за ухода с рынка маленьких строительных компаний. Исключение, пожалуй, составит тут только столичный регион, который недвижимостью перенасыщен (см. материал «СП» «Москва повторит судьбу Детройта?»), но и здесь девелоперы едва ли избегнут соблазна переписать ценники в свою пользу.
Что ж, такой прогноз отнюдь не выглядит таким уж фантастическим. Тем более на фоне оценки последствий внедрения на рынок первичного жилья компенсационного фонда, данной членом Совета Федерации Антоном Беляковым.
Он, в частности, заявил: с учетом того, что в каждой саморегулируемой организации и так уже есть собственный компенсационный фонд, вроде бы предназначенный для решения проблемы с дольщиками (но почему-то упорно не расходуемый), новый фонд, по сути, всего лишь дополнительной кормушкой, завуалированным дополнительным налогом с рынка недвижимости (причем до сих пор еще неизвестно, в чей карман — авт.).
И в этом утверждении вполне можно разглядеть здоровое рациональное зерно. Особенно если учесть один маленький нюанс: несмотря на то, что в законопроекте взнос в компенсационный фонд ограничивается всего одним процентом, замминистра строительства и ЖКХ Олег Бетин в начале октября уже подсчитал, что этих денег будет недостаточно для достройки проблемных объектов.
Какие выводы из этого заявления будут сделаны, предположить пока сложно. Но аналогии с высказыванием другого представителя Минстроя, Андрея Чибиса, о вероятности увеличения ежемесячных платежей на капремонт в 10 раз, напрашиваются как-то сами собой.
Источник: newsdiscover.net
